Puntos claves para acordar un buen contrato de arrendamiento rural

Se acerca la época del año en la que muchos dueños de campos y explotadores inician balances sobre la campaña pasada y proyecciones sobre la venidera, con vistas a negociar precios y condiciones de los arrendamientos para el año agrícola 2018/19. Incluso, como afirma el informe de mayo de la consultora de Zorraquín, Meneses y Asociados, la existencia de una mayor superficie a sembrar con trigo y demás cultivos de invierno, adelantó esta negociación en varias zonas.

Si bien, como dice el viejo dicho, “el mejor contrato es el que se paga”, nunca está demás tener en cuenta una serie de aspectos útiles al momento de convenir un contrato de arrendamiento rural. Para tales fines, Agrofy News consultó al asesor de empresas agropecuarias,  Lic. Mariano Echegaray Ferrer.

Dos tipos de contratos

“El planteo de negocio y su forma de vinculación, distribución, pago, es lo que nos determinará el tipo de contrato a llevar adelante, siendo  dos  los tipos principales que se utilizan comúnmente: el de arrendamiento y de aparcería”, afirma el licenciado en Administración de Empresas.

“Si el arrendatario quiere participar en el resultado de la producción debería optar por un contrato de aparcería, donde la distribución de los frutos  se da a través de un porcentaje, que es a riesgo de cosecha.  En cambio, si el propietario quiere hacer un contrato en el que no  corra con riesgos desde el punto de vista productivo, deberá elegir un contrato de arrendamiento, donde se pague por el uso y goce del predio, con la determinación de un monto fijo definido”, explica el asesor.

“Generalmente en casos donde las condiciones climáticas no son favorables como sucedió el año  pasado, o en que el arrendador quiere poner una serie de condicionamientos a la parte productiva, se usa cada vez más el contrato de aparcería, ya que brinda mayor flexibilidad“, explica el especialista.

Es importante tener en cuenta que bajo este tipo de contratos el arrendador también debe cumplir con todos los regímenes de información de AFIP como el Registro Fiscal de Operadores de Granos, el de Tierras Rurales y los regímenes de información de producción y capacidad productiva, cuestiones que con el contrato de arrendamiento no son necesarias.

Un mix

“Una alternativa que se ve mucho es la de hacer un mix en el que se estipula un monto fijo en quintales hasta un piso determinado del rinde, y los excedentes se distribuyen a participación”, explica Echegaray Ferrer, aunque aclara que “esta forma no está reglamentada por la Ley de Arrendamientos Rurales pero sí dada por usos y costumbres, siendo el marco de referencia el Código Civil y Comercial en este caso”.

Aspectos Impositivos

“Los contratos de arrendamientos rurales se encuentran exentos de IVA, con lo cual el arrendador no tiene la obligación de pagar este tributo, pero sí debe registrar el inmueble dentro del Registro Fiscal de Tierras Rurales explotadas (TIRE) y entregar la constancia a quien lo explote sino al momento del pago se aplica un incremento de la retención del impuesto a las ganancias de un 28%”, advierte el asesor en aspectos fiscales rurales. En cuanto al arrendatario, “tiene la obligación del pago y su contraprestación es la factura”.

Si se negocia entregar granos y no dinero en un monto fijo expresado en quintales, “quien recibe esos granos tiene que estar inscripto en el Registro Único de la Cadena Agroalimentaria (RUCA) como canjeador para poder solicitar la inscripción dentro del registro fiscal de operadores de granos y así no tener inconveniente al vender esos granos”, explica Echegaray.

Cabe destacar que puede haber unificaciones en cuanto al requerimiento para cada registro luego de los próximos anuncios del nuevo sistema de información agrícola por parte del Gobierno nacional.

Duración

“Los contratos de arrendamiento tienen un plazo mínimo de tres años y uno máximo que se extiende hasta cincuenta años”, explica el asesor contable, aclarando que “los plazos más largos son usados cuando se le cede un inmueble a alguien para que lo mejore y desarrolle en infraestructura, y agregado de valor, lo que justifica esa duración .

Lo que cada parte debe tener en cuenta

Para el arrendador.  “Lo fundamental es chequear que quien explote el inmueble rural cumplimente con todos los regímenes de información de AFIP, para no encontrarse con problemas al vender su mercadería”.

Para el arrendatario.  La recomendación principal es verificar que los inmuebles se encuentren en condiciones de poder ser incorporados en el Registro Fiscal de Operadores de Granos, para lo cual quien firma el contrato debe ser realmente el titular, o representantes con autorización. “Esto es muy importante en caso de sucesiones donde a veces quien firma no es el verdadero administrador de la sucesión, o en casos de condominios, donde suele pasar que no está autorizado el alquiler por parte de todos los condóminos”, aclara Echegaray Ferrer.

“Otro punto fundamental es verificar que los inmuebles cuenten con las escrituras, es decir hacer un correcto estudio de títulos y verificar en el Registro de la propiedad que figure el último titular del inmueble en la escritura”, explica  el especialista, detallando que “dentro del cuerpo del contrato deben contar el número de partida del inmueble y ubicación exacta en la longitud y altitud, para que sea correcta su individualización ante la verificación de AFIP.

Contrato accidental de arrendamiento

“Es otra opción en cualquiera de las dos alternativas que se usa por ejemplo para una negociación por campaña o por año, frecuente en casos de campañas gruesas” , culmina el Licenciado, quien aclara que “es una buena herramienta en la construcción de confianza, por ejemplo ante un nuevo inquilino,para ver cómo es su forma de trabajo, manejo productivo, respuesta en pago, etc. No resulta tan conveniente para el arrendatario porque tres años es el plazo  mínimo para por el desarrollo productivo de este tipo de actividad”.